物业综合信息资源管理系统软件开发

　　摘  要：21世纪是中国物业管理行业进入发展、完善、成熟的重要阶段，在这个阶段将出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期，随着竞争的日趋激烈，物业管理走向规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。本文探索大厦综合信息管理系统的开发和应用实践，实现智能大厦的综合信息集成。通过WEB服务器实现大厦物业管理、办公管理，规范物业管理流程，提高物业管理的效率，加强与客户的沟通，为大厦的物业管理提供了强有力的管理平台。

　　关键词：智能大厦  网站  物业管理 办公管理  信息集成  WEB化

　　1.项目研发背景

　　1.1 当前我国物业管理发展趋势

　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，需要在意识上、思想上的抢占制高点，才能占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。

　　1）专业化管理是提高管理服务水平的先决条件

　　专业化管理首先要求物业管理企业要提高人力资源管理，提高员工的专业技能。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业挂历水平之间的矛盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。

　　2）规范化管理是增强服务质量观念的前提

　　在市场经济日益成熟的今天，物业管理企业应当以科学的手段规范管理。按照标准建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职责、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。

　　3）科学化管理是创造企业高效率的保证

　　科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化物业管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段，谁先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国内市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业要建立物业管理信息系统，落实电脑化管理，利用物业管理信息系统，在记录、查询有关物业管理资料的基础上，参与物业管理决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。

　　特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

　　1．2  智能大厦物业管理需求

　　近年来，随着计算机及通信技术的发展，人们对办公效率、办公环境的要求越来越高，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的高层写字楼，即所谓的“智能大厦”。

　　“智能大厦”一般都设有楼宇自动化系统，通信网络系统、办公、保安、消防自动化系统，这些系统的运行需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养、和管理，保证这些系统的正常运转。

　　但是，许多智能大厦都存在搭好了平台却没有智能化软件在上面运行的情况，或者说只是各个智能化子系统简单拼凑却缺乏综合管理。没有高质量的智能化综合管理，就不可能充分发挥智能化的功能效果。为此，作为智能大厦的实际管理者-物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理、使各个智能化子系统协调起来，为物业管理走向专业化、规范化与科学化创造条件。

　　1．3我国物业管理软件的应用情况

　　随着物业管理对信息化的要求越来越高，物业管理软件作为一个新兴产业也得以蓬勃发展，目前已经涌现出了许多专业的物业管理软件开发商，如北京泰丽盛、广东明源等等，而国内许多大的物业管理系统软件来看，可以归纳为从低到高三个层次：第一个层次为单项苏剧处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事物性工作,这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平;第二个层次是数据综合处理,此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点,已经具备部分提高物业管理效率的特点;第三个层次则是管理信息系统,此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，是计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。

　　从目前软件开发商提供的物业管理软件来看，物业管理软件的开发基本上还处于地一、二阶段，主要具有如下特点：

　　比较偏向于单纯的物业管理信息处理、工作流程，而缺乏日常办公管理的应用，缺乏个性化；

　　技术上多采用客户端/服务器方式，无法满足互联网时代的要求，虽然有大厦的宣传网站但无法与物业管理软件真正结合，对客户网上申诉、申请等无法直接在内部办公网上进行处理；

　　受到开发商自身能力的限制，物业管理系统无法与大厦的智能化系统进行有机结合。

　　2．大厦物业管理软件系统建设目标

　　作为高档写字出租楼，大厦物业管理存在着业务覆盖范围广、客户数量多且不稳定的特点，需要处理大量烦琐的日常工作，因此，有必要引入高效、规范化的物业管理技术；同时，随着大厦内部网络的建成以及宽带网的应用，需要充分利用互连网的优势为客户提供高效的服务手段和有效的宣传自己。

　　因此，大厦物业管理系统不应该是一个狭义上的物业管理系统，而应该是建立在强大的数据库基础上，并且有机结合公司物业、办公、智能大厦信息集成各个功能模块，应该是一个综合的信息管理系统。

　　大厦综合物业综合信息管理系统的主要目标如下：

　　第一、有效提高企业的服务质量

　　利用先进的网络技术，实现客户网上投诉、报修等主要 服务功能，及时收集客户意见并提供解决对策，提高了服务管理的质量。

　　第二、实现企业管理信息资源的有效归集

　　物业管理中的客户资料、房产资料以及其他相关资料，在企业中是散布在各个职能部门手中，很难有效归集在企业的整体控制下。通过应用软件将实现企业信息资源的同意管理，同样可以节省各职能部门分别将企业的有关信息资源进行各自的录入，从而避免了信息资源在各自录入时出现的错误和信息数据统计归整时的匹配错误。

　　第三、实现企业业务流程的快速运作

　　物业管理企业本身的业务流程较为复杂，不仅牵涉到企业内部各职能部门只的横向联系关系，同样由于集团企业以及总公司、分公司之间的纵向关系，业务运作速度受到空间的影响，从而造成是上的拖延。如果没有软件的应用，各部门、各公司间的数据同步很难保证，业务的饿连续性将以来与反复的电话、传真、快递来解决多点管理的问题，在这种信息传递中信息出现偏差的概率是相当大的，因而直接造成可户在接受业务时的不满。那么通过物业管理软件将在技术上解决这一问题，加快了业务流程的运作。

　　另外，由于采用物业管理软件，降低了用纸张来传递一些业务信息和业务数据，把化在业务信息流传的时间降低了。同时，由于实现业务运作的电子化，客户等待的时间缩短了，而领导的决策将很快的通过软件的传送，是业务员能很快得到领导的支持，从而更好地更快地为客户服务。

　　第四、实现企业机关内应决策的资料辅助

　　以往企业在经营决策时，要采集大量的数据和资料，以便使企业经营决策更符合实际的情况，而在这方面花费大量的人力、物力、资金和时间。物业管理软件通过网上收集客户需求、通过系统集成设备运行情况，是企业的决策在最段的时间形成，保证企业的决策符合当前的客户需求，在竞争中领先一步。

　　3．大厦物业中和信息管理系统框架

　　由于智能建筑具有分期、按步骤进行的特点，现阶段大厦正处于使用初期，出租业务不断增长，物业管理需求有待于进一步明确。为此，本着整体规划、分期有步骤地建设的原则，在总体物业管理框架构建的基础上，初期以满足业务管理需求为目的，充分应用智能化基础设施与自动化管理技术来体现智能化集成管理的特色，利用模块化技术通过模块扩充功能来满足今后不断增长的业务需要。

　　大厦的物业综合信息管理系统的架构如下图所示，它由三个部分组成：企业办公管理系统、物业管理系统、平按大厦web网站，并且通过借口与大厦信息集成平台进行信息交互。
 

　　上述架构的大厦物业综合信息管理系统，具备基于Interner和Interner技术的自动化系统功能，从而实现大厦内所有信息资源的采集、监视和共享，并通过对信息的整理、优化与判断，为大厦的各级管理者提供决策的依据和执行控制与管理的自动化，为大厦的使用者提供安全、舒适、快捷的优质服务，即通过一体化集成管理能力，实现大厦的高功能、高效率和高回报率。